부동산이라는 것은 구입, 보유, 양도 시 많은 돈이 들어가고, 특히 잘못 구입했을 때는 타격이 크기 때문에 제대로 알아보지 않고 매수하는 것은 바람직하지 않습니다. 또한 1 주택에서 2 주택이 된다고 해서 무조건 세금폭탄을 맞는 것은 아니니 각 종 세금을 절세할 수 있는 방법에 대해 주의 깊게 생각해 볼 필요가 있습니다. 오늘은 그중 월세 임대를 줄 때 발생할 수 있는 '주택임대소득세'의 절세방법과 추후 양도세까지 비과세 받을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1) 현재 소유하고 있는 부동산 상황을 예시로 들어보자~
*조정대상지역 1 주택 (거주 중) + 비조정대상지역 1 주택 (임대 중) = 2채 보유 시
여기서 2번째 주택은 현재 대부분의 지역이 조정대상지역 해제(강남, 송파, 서초, 용산 제외)로 비조정대상지역에 해당되므로 비조정대상지역이라고 가정하였습니다. 이렇게 2채 보유 시 세금은 아래와 같습니다.
*취득세:2번째 주택이 비조정대상지역에 위치하므로 기본세율(1~3% 적용) 적용됩니다.
*재산세:조정/비조정 무관, 추가되는 주택의 공시가격만큼 재산세가 증가됩니다.\
*종합부동산세:2 주택 모두 조정이라도 중과 미적용, 여기에 2번째 주택이 비조정대상지역에 위치하므로 공시가격의 합에 따라 종부세 부과 여부 달라집니다.
*양도세:일시적 2 주택 비과세 요건 활용하면 양도세도 비과세 가능합니다.
여기서 추가로 생각해 보아야 할 세금이 주택임대소득세입니다. 2 주택 이상이 되면 거주 주택을 수시로 옮겨 다닐 수는 없기 때문에 이중에 반드시 1채 이상은 임대주택이 나올 수밖에 없기 때문입니다.
2) 주택임대소득 과세요건 파악이 중요!
*부부합산 주택수(1 주택)-월세(비과세/단, 기준시가 12억 초과 고가주택은 과세) / 간주임대료(비과세)
*부부합산 주택수(2 주택)-월세(과세) /간주임대료(비과세)
*부부합산 주택수(3 주택)-월세(과세) /간주임대료(과세/단, 보증금 합계액 3억 초과분)
주택임대소득 과세기준은 '부부합산 주택수'이며, 이에 따라 월세 또는 간주임대료(보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 보증금으로 전세, 월세 보증금 모두 포함)에 대해 과세가 됩니다. 이렇게 임대소득이 발생하면 이는 소득세 중 '사업소득'으로 과세과 되고, 그 결과 다른 소득이 있다면 합산이 되어 세부담이 늘어날 수 있고(종합과세), 어떤 경우에는 피부양자 자격에서 박탈이 될 수 있다는 것입니다. 이게 싫다면 월세로 임대하지 말고 전세로 임대를 주어야 합니다.(시세차익 기대)
부부합산 2 주택부터는 임대소득 과세를 주의해야 하고 가급적 이러한 영향을 최소화하거나 피할 수 있는 방법이 무엇인지 미리 확인하는 것이 중요합니다.
3) 2 주택이면서 임대소득 비과세 적용받을 수 있는 방법
주택임대소득은 그 판정기준이 '부부합산 주택수'라서 다른 세금과 다르게 조금 특이합니다. 보통은 세대기준 주택수 혹은 개인별 주택이지만 이렇게 다른 점이 있다면 이걸 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.
*남편(1 주택 거주)+아내(1 주택 월세)+자녀(무주택)=> 임대소득 과세
*남편(1 주택 거주)+아내(무주택)+자녀(1 주택 월세)=> 임대소득 비과세
위 두 가지 경우 모두 세대기준 주택수는 2 주택입니다. 하지만 1번째 경우는 '과세'이고 2번째 경우는 임대소득 '비과세'입니다. 이유는 주택임대소득 과세여부 판단 기준이 세대기준 주택수가 아닌 '부부합산 주택수'라서 그러합니다.
즉, 1번째는 부부합산 주택수가 2 주택이고, 이 중 하나는 거주(남편명의), 다른 하나는 월세(아내명의)이기 때문에 월세에 대해 과세가 됩니다. 반면, 2번째의 경우는 부부합산 주택수가 1 주택이기에 임대소득은 비과세이고 자녀 명의 주택 역시 부부합산 주택수가 1 주택이므로(미혼이기에 본인 것만 카운트), 고가주택(기준시가 12억 초과)이 아니라면 비록 월세를 받고 있지만 임대소득은 비과세가 됩니다. 따라서 향후 자녀에게 증여할 물건을 미리 준비시켜 준다든지(추후 증여 문제 해결), 혹은 임대소득 과세에 대한 부담이 있는 경우라면 2번째 방법처럼 하시는 것이 유리합니다.
4) 세대분리를 통한 양도세 비과세 활용법까지~
2번째 방법이 좋은 이유는 추후 자녀와 세대분리(주민등록분리+실제 생계 달리함)를 통해 2 주택 2 주택 모두 양도세 비과세를 받을 수 있다는 점입니다. 부부합산 주택수를 활용하여 임대소득을 모두 비과세를 만든 것까지는 좋습니다. 그런데 이후 주택을 양도하려면 이때는 '세대기준 주택수'가 적용, 1세대 2 주택이 되어 두 채 모두 비과세가 되지는 않습니다.(일시적 2 주택 등 특수 상황은 제외) 그런데 이후 부모 세대와 자녀 세대가 분리를 하면 부모 세대는 1세대 1 주택 비과세 가능, 자녀 세대 역시 1세대 1 주택 비과세가 가능합니다. 물론 전제조건은 있습니다. 즉, 자녀가 세대를 구성할 수 있는 능력이 되어야 합니다. 우리 세법은 1) 혼인, 2)만 30세 이상, 3) 일정소득(월 83만 원 이상) 요건 중 최소 하나 이상은 갖추어야 세대분리가 된다고 합니다. 그리고 단순히 주민등록상으로만 분리한다고 해서 세대분리가 된 건 아니라는 점, 기억하시길 바랍니다.
이렇게 한다면 세대기준 2 주택을 보유하더라고 월세에 대해 비과세를 만들 수 있고, 추후 세대분리를 통해 2채 모두 양도세 비과세까지 가능하게 할 수 있습니다.
*결론은, 2 주택+월세라도 부부가 아닌 자녀 등 명의를 활용하면 임대소득 비과세 가능!
*이걸 응용하면 부부합산 2 주택이고 모두 전세, 그리고 자녀 명의 1 주택 월세를 통해 1세대 3 주택까지 보유하더라도 임대소득은 비과세로 할 수 있음!
*시세차익이 중요하고 우량 자산을 보유하는 것이 중요하다면 전세로 임대를 주거나 현금흐름이 필요하다면 월세도 가능!
*특히 월세가 나오는 주택을 부부가 아닌 자녀 등이 소유하게 한다면 임대소득도 줄이고, 추후 세대분리를 통해 양도세까지 획기적으로 줄일 수 있음!