토지를 구입하면 주택과 마찬가지로 취득부터 양도 시까지 취득세, 재산세, 양도세, 증여세, 상속세등이 발생하게 됩니다.
이러한 토지 관련세금들에 대해 감면받거나 비과세 받을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
(1) 토지 취득세율, 양도소득세율 꼼꼼히 확인하자
▶토지/농지 취득세율: 토지 취득세는 농지와 농지 이외 취득세로 구분하고 있습니다. 농지 취득세는 매매의 경우 3.0%(농어촌특별세:0.2% 지방교육세:0.2%)가 과세되고 상속으로 받았을 경우에는 2.3%(농어촌특별세:0.2% 지방교육세:0.06%)의 세금이 부과됩니다. 일반토지 취득세는 4%(농어촌특별세:0.2% 지방교육세:0.4%)를 부과하고 원시취득이나 상속으로 취득할 경우에는 2.8%의 취득세율이 적용됩니다.
▶토지/농지 양도소득세율
과세표준 1200만 원 이하 : 6%
과세표준 4500만 원 이하 : 15% (누진공제 108만 원)
과세표준 8800만 원 이하 : 24% (누진공제 522만 원)
과세표준 1.5억 원 이하 : 35% (누진공제 1,490만 원)
과세표준 3억 원 이하 : 38% (누진공제 1,940만 원)
과세표준 5억 원 이하 : 40% (누진공제 2,540만 원)
과세표준 10억 원 이하 : 42% (누진공제 3,540만 원)
과세표준 10억 원 초과 : 45% (누진공제 6,540만 원)
***2년 미만 보유하는 경우 세율이 달라집니다. 1년 미만의 경우 50%, 2년 미만의 경우 40%의 양도소득세가 부과됩니다.
▶비사업용 토지 양도소득세율
과세표준 1200만 원 이하 : 16%
과세표준 4600만 원 이하 : 25% (누진공제 108만 원)
과세표준 8800만 원 이하 : 34% (누진공제 522만 원)
과세표준 1.5억 원 이하 : 45% (누진공제 1,490만 원)
과세표준 3억 원 이하 : 48% (누진공제 1,940만 원)
과세표준 5억 원 이하 : 50% (누진공제 2,540만 원)
과세표준 10억 원 이하 : 52% (누진공제 3,540만 원)
과세표준 10억 원 초과 : 55% (누진공제 6,540만 원)
***2년 미만 보유하는 경우 중과세율이 적용됩니다. 1년 미만의 경우 60%, 2년 미만의 경우 50%의 양도소득세가 부과됩니다.
(2) 토지 취득세, 양도소득세 감면받고 절세하자
경작용 토지를 취득할 때 일정한 사유(농사용 농지, 농지 조성용 임야등)가 발생하면 감면되기도 합니다. 토지나 농지를 매매하여 양도차익이 발생하는 경우에는 일반 양도세율을 적용하게 됩니다. 다만 비사업용 토지의 경우에는 중과세율을 부과하고 있고 농지 같은 경우는 대토나 8년 이상 경작하는 경우 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다.
농지원부 신청을 하고 등록하게 되면 2년이 지난 후 농지를 취득하면 취득세를 50% 감면받고 국민연금 보조금 지원과 건강보험료 감면 혜택등이 있습니다. 또한 8년 이상 자경이 입증되면 양도소득세 감면을 받을 수 있는데 연간 3700만 원 이상 다른 소득이 있다면 그 기간은 자경기간에서 제외됩니다. 이외에도 농업용 유류 구입 시 면세혜택과 나이에 따라서 농지연금에 가입되며 농기계 임대와 3년 이상 자경 이후 농지를 양도하고 1년 내 다른 농지를 구입하면 양도세까지 감면받을 수 있습니다.
▶농지원부란?: 농지원부란 행정청에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하고 이를 효율적으로 관리하기 위해 작성하는 서식을 말합니다. 농지원부 신청을 할 때는 소유농지이든 임차농지이든 관계없이 실제로 농사를 짓는 사람이 신청하게 되는데 그 이유는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하기 위함입니다.
▶농지원부 신청방법: 농지원부 신청은 주소지 관할 시, 구, 읍, 면, 동사문소 산업개발부서에 방문해서 비치된 농지원부 신청서를 작성하여 제출하면 됩니다.
▶신청 시 구비서류:
농지소유자-신청서, 주민등록등본 1부, 토지대장 1부, 토지이용계획서 1부, 통장 계좌번호, 도장
경작자-신청서, 주민등록등본 1부, 농지원부 1부, 재산세 납세증명서 1부, 도장
(3) 토지 취득세, 양도소득세 비과세 받고 구입하자
토지 취득세 비과세 되는 경우는 수용으로 인해 토지를 대체 취득하면 취득세가 비과세 됩니다. 토지수용은 강제적으로 진행되므로 대체 취득에 대해 특별히 취득세를 비과세 하고 있습니다. 다만, 계약일(또는 사업 인정 고시일) 이후에 부동산 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금을 받은 날부터 1년 이내 대체할 부동산을 취득해야 합니다. 또 다른 경우는 상속으로 인한 취득 중 무주택 상태에서 상속받은 1 주택과 자경농민이 상속받은 농지에 대해서는 취득세과 비과세 됩니다.
농지의 대토나 8년 이상 경작한 농지에 대해서는 양도세를 100% 감면해 줍니다. 하지만 이 둘의 규정으로 감면받을 수 있는 한도는 5년간 3억 원입니다. 농지원부 신청, 등록을 하게 되면 농지전용 부담금을 면제받을 수 있고 자녀 학비면제나 대학 입학 시 특별전형으로 입학할 수 있는 장점이 있습니다.