주택이라 하면 흔히 주변에서 많이 볼 수 있는 아파트나 빌라 등이 떠올려집니다. 하지만 주택에는 그 이외에도 특징에 따라 여러 가지 종류의 주택이 있습니다. 여러 가지 주택들이 법률적으로 어떻게 구분되는지에 대해 제대로 숙지하고 있으면 부동산 시장에서 일어나는 변화나 추세를 파악할 때 도움이 될 수 있습니다. 법률에서 주택은 세대의 구성원이 오랜 시간 동안 독립적인 주거 공간을 가질 수 있도록 설계된 건물 전체 또는 일부 및 부속 땅을 의미합니다. 이러한 주택은 크게 단독과 공동주택으로 나누어 볼 수 있습니다.
1) 누구나 한 번쯤 꿈꿔보는 단독주택
단독주택은 1세대가 건축물 내부에서 독립적인 주거 공간을 가질 수 있는 구조로 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 분류됩니다.
*단독주택(독채)- 우리가 흔히들 독채라고 부르는 것으로, 하나의 가구가 단독으로 건물을 사용하게 됩니다. 법률상 면적 제한이 없기 때문에 개인이 취향대로 건축을 하는 것이 가능합니다.
*다중주택- 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거 줄 할 수 있는 구조로 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것이어야 합니다.(각 실별 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말합니다) 보통 고시원이나 하숙집 형태로 운영되며, 집으로 사용하는 전체 넓이가 660 제곱미터 이하에 층수가 3층을 넘지 않아야 합니다.
*다가구 주택- 일반적으로 주인이 한 명인 빌라나 상가건물을 말하는데 면적과 층수, 욕실 유무는 앞에서 말한 조건과 같지만, 각 가구에 주방을 설치할 수 있다는 점이 다릅니다.
*공관-정부의 고위 관리가 공적으로 쓰는 저택입니다.
2) 현대인들에게 필수가 돼버린 공동주택
공통주택은 건축물 내부에서 입구, 복도, 벽, 계단 등의 설비를 공동으로 사용하면서도 각각의 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 구조의 집을 말하는데, 크게 네 가지로 나뉩니다.
*아파트-아파트는 층수가 5층 이상이어야 합니다.
*연립주택-연립주택은 4층까지만 가능하고, 1개 동의 바닥면적이 660제곱미터보다 넓어야 합니다.
*다세대주택-층수 제한은 연립과 같지만 바닥면적이 660제곱미터 아하인 점이 다릅니다.
우리가 흔히 사용하는 빌라라는 말은 다세대와 연립을 모두 포함하는 개념이지만, 법률상에는 없는 용어입니다. 게다가 바닥면적 조건에 차이가 있긴 하지만 660제곱미터 정도로 지어진다면 둘을 구분하기가 쉽지 않습니다. 따라서 혹시나 빌라를 분양받게 된다면 계약하기 전에 다세대주택인지 연립주택인지에 대해 자세한 확인이 필요하겠습니다.
*기숙사-기숙사는 일반형과 임대형으로 분류됩니다. 일반형은 공장과 학교 등에서 종업원이나 학생들을 위해 만든 것으로 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대수(건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대수)의 50% 이상이어야 합니다. 임대형은 공공주택사업자 또는 임대 사업자가 임대를 목적으로 제공하는 것으로 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50% 이상이어야 합니다. 두 가지 모두 공동주방을 쓰는 가구 수가 절반을 넘어야 하는 조건입니다.
3) 준주택이란 어떤 주택인가?
준주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용 가능한 시설로써 기숙사, 고시원, 오피스텔 등 주택으로 분류되지는 않지만 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화하기 위해서 2010년 7월 주택법 개정에 따라 최초로 정의되었습니다. 최근 인구의 고령화 및 1~2인가구의 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응하여 바닥난방 설치기준 완하 등 준주택 공을 확대하기 위해 관련 규제가 완화되기도 하였는데, 준주택의 건축법상의 용도범위와 종류는 다음과 같습니다.
*[건축법 시행령] 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
*[건축법 시행령] 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
*[건축법 시행령] 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 [노인복지법]에 따른 노인복지주택
*[건축법 시행령] 별표 1 제14호 나목 2 )에 따른 오피스텔
기숙사는 학교에 다니는 학생이나 공장에 근무하는 근로자들을 위해 재공 되는 숙소이며, 다중생활시설의 대표적인 시설은 고시원이 있습니다. 노인복지주택은 단독주택과 공동주택에 해당되지 않는 것으로 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의, 생활지도 및 안전관리등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설입니다.
오피스텔도 원래 사용 용도는 업무용이었으나 주거가 허용되면서 전입신고가 되어 있다면, 주택, 아니면 업무용 시설이 되기에 주택이나 업무용 시설 하나로 분류되지 못하고 준주택으로 분류되는 차이점이 있습니다.