(1) 대한민국 1세대 주상복합 아파트의 특징
주상복합 아파트라는 말은 많이 들어보셨을 텐데 과연 주상복합아파트는 일반 아파트랑 어떤 점이 다른 것일까요? 주상복합 아파트는 쉽게 말해 주거공간과 상업공간이 복합된 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법의 규제를 받아 오피스텔과 비슷한 취급을 받습니다. 우리나라 1세대 주상복합 아파트는 타워팰리스와 목동 현대하이페리온을 말할 수 있습니다. 타워팰리스가 하이페리온에 비해 조금 더 일찍 건설되었고 두 건물 모두 최소 40층에서 최대 60층을 넘어가는 준초고층, 혹은 초고층 건축물입니다. 요즘 들어 들어오는 주상복합 아파트의 표준을 마련한 대표적인 건물이라고 볼 수 있으며 넓은 지하주차장, 가종 커뮤니티 시설, 여유로운 엘리베이터 수, 호텔식 로비 및 서비스 등은 지금까지도 이어져 오고 있는 특징들이라고 할 수 있습니다. 이때 주상복합 아파트들은 공간설계의 한계로 인해 창문이 없는 방이 있거나 40평형대의 대형평수들이 방 2개밖에 없는 구조들이 많았습니다. 또한 공간배치의 어려움이나 데드스페이스, 공용부 면적 등으로 인한 낮은 전용률을 보이는 특징이 있었습니다.
(2) 주상복합 아파트와 일반 아파트의 차이점
주상복합 아파트는 기본적으로 도심의 상업지역에 지어지게 됩니다. 그에 따라서 주거지역에 지어지는 일반 아파트와는 여러 가지 차이점이 생겨나게 되었고 특징들을 보면 비슷하게 상업지역에 지어지는 오피스텔과 공통된 특징들이 많이 있다는 것을 알 수 있습니다. 일단 첫째, 주상복합 아파트는 도심지나 교외라 하더라도 도심에 가까운 지역에 주로 들어가기 때문에 교통이 편리합니다. 둘째, 상업지구에 아파트를 건설하는 것이 불가능해서 대안으로 주상복합 아파트를 짓는 경우가 많기 때문에 초고층 아파트로 지어지는 경우가 많습니다. 셋째, 주거용지가 아닌 상업용지에 건물을 세우기 때문에 관리비가 일반 아파트 대비해서 비쌉니다. 일반 아파트는 주거용 면적이 전체면적의 70%를 훨씬 넘는 반면에 주상복합 아파트는 60% 이하인 경우도 많기 때문에 아파트보다 평당 관리비가 현저히 비싼 건 아니고 비슷한 수준이지만 주거면적의 비율이 낮기 때문에 비싸다고 느낄 수 있습니다. 넷째, 동일 평수 아파트 대비 전용률이 낮고 발코니가 없어서 서비스 면적이 적은 경우가 꽤 있습니다. 때문에 일반 아파트와 같은 평수라도 실평수는 일반 아파트에 비해 좁은 편이고, 구조나 창문이 열리는 각도 등의 면에서 일반 아파트보다 다소 불편합니다. 최근에는 실평수 문제를 해결한 주상복합 아파트들이 나오기 시작했지만 여전히 실평수는 동일 평수 아파트 대비 좁은 경우가 많고 빨래 등을 널 수 있는 발코니 공간이 아예 없거나, 방 수가 동일평수 아파트 대비 적어서 구조가 일반 아파트보다 못하다는 평이 많습니다. 다섯째, 저층이 상업 구역이므로 생활의 편의성이 크게 증가합니다. 요즘은 상업 구역이 단순한 상가를 넘어 쇼핑몰로 발전하여 생기기도 합니다. 여섯째, 일반 아파트에서 쓰이는 철근 콘크리트제 벽식 구조가 아닌 철골 기둥식 구조라, 일반 아파트에서 지낼 때보다 층간 소음 문제가 확실히 적습니다. 하지만 주변이 상업지라 외부에서 들어오는 소음은 심한 편입니다. 일곱째, 보안 문제에 더 신경이 쓰인다는 점입니다. 주상복합의 상업 구역은 아파트 주민들 뿐만 아니라 외부인들에게도 오픈되어 있는 것이 당연합니다. 하지만 외부인이 쉽게 주거지역으로 출입하게 된다면 절도와 같은 문제가 발생하기 쉽습니다. 여덟째, 주변 개발로 인한 일조, 조망이 침해당할 수 있습니다. 일반 아파트는 일반주거지역에 위치하고 주택법을 적용받기 때문에 일조 확보를 위한 건축물의 높이와 간격을 제한할 수 있다는 규정을 적용받아 내가 사는 아파트 바로 앞에 다른 아파트나 건물이 들어오더라도 완전히 가로막혀 햇빛이 전혀 들어오지 못하는 불상사는 거의 발생하지 않지만 상업지역이나 주준거지역에 지어지는 주상복합 아파트나 오피스텔, 도시형 생활주택들은 건축법을 적용받아 이러한 규정이 전혀 문제가 되지 않습니다. 때문에 바로 앞에 다른 건물이 올라오게 된다면 일조는 완전히 포기해야 하는 경우도 생길 수 있습니다.
(3) 주상복합 아파트 구입 시 고려해야 할 점
주상복합 아파트는 주거지역이 아닌 상업지역의 용적률 규제를 적용받기 때문에 매우 고밀도로 지어지는 것이 보통입니다. 따라서 대지 지분은 거의 없는 거나 다름없기에 주상복합 아파트를 구매하는 사람은 오로지 건물의 가치만을 보고 사는 것입니다. 땅은 영원하지만 건물은 시간이 지날수록 낡아가기 때문에 가치 하락이 빠른 편입니다. 연차가 지날수록 주거 전용 아파트보다 가격이 빠르게 떨어지는 이유이기도 합니다. 또한 용적률이 매우 높기 때문에 좁은 공간에 아주 빽빽하고 최대한 높게 지어지는 경우가 대부분이고 그렇다 보니 대다수가 동 간 거리가 넓지 않은 편으로 화재가 발생했을 때 옆 건물로 불길이 옮겨 붙을 가능성이 매우 높아 위험할 수 도 있습니다. 상가가 함께 있는 탓에 아파트 측의 관리가 허술할 경우에는 상가에서부터 나오는 음식냄새나 벌레 같은 문제가 생기기도 하고 가구가 대개 붙박이로 되어 있어, 입주할 때 편의성이 좋지만 수리 및 교체를 하기가 어렵다는 문제도 발생할 수 있으니 주상복합 아파트를 구입할 예정이라면 신중히 고려한 후 구입결정을 하시는 것이 좋겠습니다.