1) 헷갈리는 용어정리~규제지역, 투기지역, 조정대상지역이란?
규제지역이란 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역)을 통틀어서 규제지역이라 합니다.
투기지역이란 주택 가격의 안정을 위하여 필요한 경우 주거정책 심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제하는 지역입니다.
투기과열지구란 투기가 곧 일어날 조짐이 보일 것 같다고 생각한다면 지정하여 이것을 억제 및 관리하는 곳을 뜻합니다.
조정대상지역이란 주택 가격 상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 말합니다.
정부에서는 부동산 시장의 과열을 잠재우기 위해 주택법에 근거를 둔 조정대상지역이라는 제도를 운용하고 있습니다.
대표적인 과열의 예는 주택 가격 상승률이나 청약 경쟁률, 분양권 전매량, 주택 보급률이 일정한 수준 이상 높아졌을 때인데요. 이럴 때는 대통령령으로 정하는 기준을 충족하면서 주거정책 심의위원회의 회의를 거쳐 규제지역으로 지정할 수 있습니다.
2) 조정대상지역이 되면 제한되는 사항들
조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 50%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한됩니다. 또 다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제를 받습니다. 또한 해당지역 내의 아파트나 빌라 등 주택으로 인정되는 부동산 매매 시 계약 후 일정기간 안에 "주택취득자금 조달 및 입주 계획서"를 지방자치단체로 제출해야 하는 의무가 생깁니다. 또한 주택담보대출 실행일로부터 1년 이상 거주의무가 부여되며 2채 이상 보유자의 조정대상지역 담보 LTV는 0원이 됩니다.
이처럼 강한 페널티가 작용하기에 시장에 충격을 줄 수 있는 것이 조정대상지역입니다. 이러한 제도를 잘 모르면 향후 불가피하게 거주하는 집을 처분하고자 할 때 징벌적 수준의 세금이 발생할 수 있어서 내가 살고 있는 지역이 이에 해당하지 않는지 잘 살펴보아야 합니다.
*담보인정비율(LTV)- 담보 인정 비율(LTV)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 뜻합니다.
대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율
*총부채 상환 비율(DTI)- 총부채 상환 비율(DTI)은 차입자의 소득에 대한 부채의 비율로, 차입자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)을 나눈 값을 뜻합니다.
DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (차입자의 소득 * 대여 연수)
*다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유특별공제 배제- 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 중과세하고 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 단 2022.5.9~2024.5.10 사이에 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 중과세를 적용하지 않으므로 보유기간에 따른 2%의 장기보유특별공제율이 적용됩니다. 그러나 거주기간에 따른 장기보유특별공제율은 적용하지 않습니다.
*조정대상지역 분양권 양도 시 세율-조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위를 2021년 5월 31일 이전에 양도하는 경우 보유기간에 관계없이 50%의 세율이 적용됩니다. (2021년 6월 1일 이후 양도 시 조정대상지역 여부 불문하고 1년 미만 보유 시는 70%,1년 이상 보유 시에는 60%가 적용)
* 1순위 청약 자격 강화- 조정대상지역 청약 1순위 조건은 주택청약통장에 가입한 후 2년이 경과되어야 하고 주민등록상 세대주에 과거 5년 내 당첨된 적이 없어야 합니다. 또한 해당 지역에서 6개월 이상 거주기간을 충족시켜야 하지만 투기과열지구의 경우 1년 이상 거주한 사실이 존재하고 수도권이라면 2년의 기간이 되어야 합니다. 이와 함께 민영주택 청약 시 예치금 이상을 맞추어야 되기 때문에 반드시 내가 거주하는 지역의 불입금을 사전에 확인하는 것이 중요하겠습니다.
3) 조정대상지역 해제 현황(2023년 1월 5일 이후)
2022년 9월 26일부터, 서울 전 지역, 경기, 인천(도서지역 제외), 세종시 행정중심복합도시를 제외한 모든 조정대상지역이 해제되었습니다. 다만 조정대상지역 당시 구입한 아파트의 양도소득세 비과세용 2년 거주요건은 그대로(단, 미거주 시 중과세가 아닌 일반과세 적용) 임을 주의해야 합니다.
2022년 11월 14일부터 서울, 경기 일부(과천시, 성남시(분당구·수정구), 하남시, 광명시)를 제외한 모든 투기과열지구 및 조정대상지역이 해제되었습니다. 2023년 1월 5일 이후로는 강남 3구 및 용산구를 제외한 기존의 전 지역이 조정대상지역에서 해제되었습니다.(현재 서울의 강남, 송파, 서초, 용산만이 규제되고 있는 상황입니다.)