(1) 전세계약 시 유의사항 및 전세계약 특약사항
▶전세계약 시 유의사항
*주택상태를 먼저 확인해 보아야 합니다. 위반건축물은 아닌지, 무허가 주택인지 아닌지 건축물대장을 확인합니다.
*집의 하자는 없는지 꼼꼼히 살펴봅니다.
*보증금 돌려받지 못하게 될 위험도는 없는지 적정전세가율을 확인해 보아야 합니다. 공동주택가격, 공시가격 실거래등을 확인하고 국토부 실거래 공개시스템도 확인해 봅니다.
*선순위 권리관계 확인도 중요합니다. 등기분등본 갑구 을구를 확인하여 보증금 안전여부를 확인해 봅니다.
다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역, 확정일자 부여현황등을 확인하여 선순위 보증금에 대한 파악이 필요합니다.
*임대인 세금 체납 여부도 확인하는 것이 안전합니다. 국세(세무서, 홈택스), 지방세(주민센터, 홈택스) 미납내역을 확인해 두어 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지하는 것이 좋습니다.
▶전세계약 특약사항
*전세 근저당 특약:해당 주택을 인도받은 임차인은 전입신고 확정일자를 받고, 임대인은 약정일자 즉 잔금일 다음날까지 임차 주택에 대해 저당권, 근저당을 설정하지 않는다.
*선순위 근저당 말소:선순위 근저당은 잔금일 이전에 말소 또는 잔금을 치르는 동시에 한다.
*전세보증금 반환 특약:임대차기간 만료일에 임대인은 보증금을 즉시 반환해 준다.
*전세자금대출 특약:물 거의 하자로 인해 대출 승인이 안될 때는 본 계약은 무효로 하고 계약금 포함 보증금 전액을 임차인에게 반환해 준다.
*전세반환보증 특약:임대물건이 전세반환보증이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 반환해 주기로 하며 임대차기간 중에 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 사전에 임차인에게 고지해 주기로 한다.
*만기 시 집 개방 협조 특약:임차인은 만기 시 새로운 임차인을 구하기 위해 집 개방에 적극적으로 협조한다.
(2) 전세계약서 작성 시 필요서류
▶임대인:신분증, 도장(서명도 가능), 임대인 계좌번호(통장사본)
▶임차인:신분증, 도장(서명도 가능), 계약금(보증금의 5%~10% 등 협의 가능)
▶중개인:등기사항전부증명서, 건축물대장(건물의 용도, 면적, 위반건축물등 체크), 공동주택가격 열람내역등
(3) 전세계약 확정일자 받기
▶전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.
▶임차인은 주택임대차계약서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시. 군. 구의 출장소에 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
▶또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍. 면사무소, 동 주민센터 또는 시. 군. 구의 출장소에 대하여합니다.
(4) 전세계약 연장 및 전세계약 갱신청구권
▶전세계약 연장: 임대차계약은 당사자의 합의 또는 [주택임대차보호법] 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.
임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다. 묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
▶전세계약 갱신청구권: 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 ’ 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않으며 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도이기 때문에 묵시적 갱신 이후 계약갱신요구권을 1회에 한해 사용할 수 있습니다.