집값 상승과 고금리시대를 유지하면서 내집마련을 하고 싶어도 이런 저런 부담으로 망설이시는 분들도 많고 다음기회로 미루시는 분들도 많이 계십니다. 그래서 일명 틈새시장이라고 불렸던 재개발과 재건축 투자에 관심을 가지시는 분들도 많이 계시는데 재개발과 재건축은 어떻게 다르고 차이점은 무엇인지 알아보겠습니다.
(1) 재건축 사업은 재개발 사업과 어떻게 다른가요?
두 단어는 비슷하게 느껴져 차이점에 대해 잘 알지 못하는 경우가 있습니다. 모두 주택 정비 사업에 속하는데 재건축 사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, [도시 및 주거환경정비법] 에 따른 정비사업 중의 하나를 말합니다. 반면 재개발 사업은 재건축사업과는달리, 낙후된 주거환경까지 모두 정비하며 공공사업의 성격을 띄는 차이점이 있습니다. 다시 말해 재건축은 깨끗한 지역의 아파트에서 상품만 바뀌기 때문에 기존의 주택 소유자가 자율적으로 개발하고 소유자 스스로 조합을 설립해서 민영 방식으로 운영되어 강제성이 없이 자율적입니다. 토지 수용도 감정평가액이 아닌 시세를 기준으로 매도 청구됩니다. 또한 진행과정이 재개발과 같지만 안전진단이 추가된다는 점이 다릅니다. 안전진단에서 D등급이나 E등급이 나와야 추진할 수 있고 초과 이익 부분에 대해 최대 50%까지 환수하게 됩니다. 이주비는 보상되지만 주거이전비와 이사비는 보상이 되지 않습니다. 그러나 재개발은 도로부터 건물까지 모두 다 개발되며 동네 전체가 새로 만들어지는 것이기 때문에 공공사업의 성격을 지니고 있어 공영 방식으로 개발되며 강제성이 있고 토지는 감정평가액을 기준으로 수용하게 됩니다. 그리고 공익적 성격을 띄고 있기 때문에 안전진단 여부 없이 사업진행이 가능하고 초과 이익에 대해 환수하지 않습니다. 이주비, 주거이전비, 이사비 모두 보상이 됩니다. 재건축과 재개발의 동일한 점은 그 진행과정에 대해 주민들이 75% 이상 동의하면 조합설립인가가 나게 됩니다. 그 후 조합이 사업계획을 세우고 건축심의 등을 진행하는데 이때 사업시행인가가 필요하게 됩니다. 그 이후 준비 절차가 끝나면 건물을 짓기 위한 사업비가 필요한데 각 조합원들에게 추가 분담금을 걷는 등의 방법으로 사업비를 조달하는 과정이 관리처분인가입니다. 관리처분인가를 받으면 본격적인 사업이 시작됩니다.
재개발 사업에 대해 더 자세한 사항을 알고 싶으시면 지난 포스팅을 참고하시면 좋을것 같습니다.
재개발 사업 클릭▶2023.11.03 - [분류 전체보기] - 재개발 지역 투자시 유의할점은 무엇인지 알아보자
(2) 아파트 재건축이 진행되기 위한 기본적인 조건
기본적으로 아파트 재건축 연한은 30년입니다. 2014년 전까지는 재건축 연한이 40년이었는데, 2014년 법 개정을 통해 10년이 단축되었습니다. 지은지 30년이 넘은 아파트들은 기본적으로 재건축을 실행할 수가 있는데 재건축 연한 30년을 적용받지 않는 예외도 있습니다. 정부는 올해 초 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 통해 지어진지 20년만 넘으면 바로 안전진단을 신청하고 재건축을 빠르게 추진할 수 있도록 하고 있고 택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만
㎡ 이상의 택지의 경우에는 재건축 연한 20년이 적용됩니다. 20년 재건축연한이 적용되는 대표적인 곳은 분당, 일산 등 1기 신도시입니다. 재건축연한을 채웠을 경우에는 아파트 단지 주민들의 동의를 받아야 하는데 아파트 단지 각 동의 소유자 과반수 동의와 아파트 단지의 전체 소유자의 4분의3 이상의 동의가 필요합니다. 하지만 여러 계층, 연령층으로 이루어진 아주민들이 아파트에 거주하고 있고 찬성과 반대의견이 많다 보니 주민들 동의를 받는 것도 긴 시간이 걸리는게 보통입니다.평균적으로 정비구역지정된 이후 준공까지는 9~10년이 걸린다고 합니다. 주민들의 동의를 얻지 못하거나 지자체 승인을 받지 못하는 경우에는 재건축 기간이 10년 이상 더 길어질 수 있다는점을 꼭 기억하셔야 합니다.
(3) 재건축의 진행절차를 알면 투자시기를 잡을 수 있어요~
아파트 재건축 사업은 오랜시간 동안 복잡한 절차를 거치게 되는데 사업 진행절차는 다음과 같습니다.
▶ 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 : 정비사업의 기본방향과 계획기간, 주거지 관리 계획, 건폐율과 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획,세입자에 대한 주거안정대책 등의 기본계획들을 수립해야 합니다.
▶ 정비구역 지정 : 재건축을 어떻게 진행할 것인지에 대한 정비계획안을 수립하고 아파트 소유자 2/3 이상의 동의를 받아 정비구역지정을 신청하면, 도시계획심의회의 심의를 거쳐 시장이나 도지사가 해당 재건축 지역을 정비구역으로 지정하게 됩니다.
▶ 조합설립추진위원회 및 재건축조합 승인 : 재건축을 진행할 조합 설립을 위한 추진위원회가 구성된 뒤에 구청장의 승은을 받으면 하나의 법인인 재건축조합이 만들어지게 됩니다. 보통 재건축조합장은 아파트 주민이 하는 경우도 많고 재건축을 성공적으로 진행한 경험이 많은 외부인사가 하는 경우도 많습니다.
▶ 안전진단 : 재건축 필요 여부를 결정하는 중요한 요소입니다. 안전진단 등급은 A, B, C, D, E 등 다섯 등급으로 나뉘어지는데 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등을 통해 등급을 내게 됩니다. 재건축 등급인 D등급과 E등급이 나와 안전진단을 통과하면 재건축 진행이 가능하게 됩니다.
▶ 사업시행 인가 : 재건축 계획을 지자체에서 최종 확정 및 승인해주는 단계를 사업시행 인가라고 합니다. 재건축 조합이 신축아파트의 시공사, 자금계획, 세입자 주거대책 등을 담은 사업시행계획서를 제출하면 이를 지자체가 검토 후 승인을 하게 됩니다. 사업시행 인가가 나게되면 본격적으로 재건축을 시작하게 됩니다.
▶ 관리처분 및 분양신청 : 재건축조합의 조합원에게 새로 건축된 건축물과 대지지분을 배분하는 계획이 관리처분계획입니다. 조합원들이 취득할 건축과 대지지분이 얼마인지, 재건축 과정에서 추가로 부담해야 할 재건축 분담비 등에 대한 계획을 세운 뒤 지자체의 승인을 받게 됩니다. 관리처분계획이 인가를 받으면 비로소 재건축 사업이 착공에 들어가고 분양절차도 진행되게 됩니다.