재개발 지역 투자시 유의할점은 무엇인지 알아보자

(1) 재개발 지역을 제대로 이해하고 투자하기!

재개발 사업은 정비기간 시설이 열악하고 노후하거나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경의 개선목적으로 시행하는 사업으로 기존의 낙후된 주거환경을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말합니다. 보통 재개발은 일반 개발과 달리 일정 부분 공공개발의 성격을 띠고 있고 대게 부동산 가격상승이 일어나는 큰 장점을 가지고 있기 때문에 부동산 투자자들이 많은 관심을 갖게 되는 분야 중 하나입니다. 새 아파트에 살고 싶어도 아파트값은 너무 비싸고 그렇다고 청약을 넣자니 가능성이 희박해 보입니다. 하지만 재개발은 시간은 오래 걸려도 앞으로 발전 가능성이 있기 때문에 재개발을 노리시는 분들이 많습니다. 미리 재개발될 곳을 찾아서 오랜 기간 동안 기다리시는 분들도 많고 재개발 호재가 이미 가격에 다 반영되어 있더라도 잘 찾아보면 저렴하게 입주권을 사는 경우도 있습니다. 그렇지만 재개발은 사업단계도 여러 단계이고 그 기간이 길고 복잡하며  재개발 기간은 보통 10년~15년 이상 걸리거나 중단이 되기도 합니다.  더 늦어지면 늦어졌지 빠르게 진행되는 경우는 없다고 봐도 무방합니다. 때문에 초보자가 투자하기에는 힘든 종목이기도 합니다. 오늘은 재개발 사업이 어떤 과정으로 진행되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 재개발은 다음과 같은 과정으로 이루어지게 됩니다..

(2) 재개발 과정은 이렇게 진행돼요!

▶1단계 정비구역지정 : 정비구역을 지정할 때는 노후하거나 불량한 건축물이 전체의 2/3 이상인 지역 안에서 기준에 해당하는 곳을 선정합니다. 어느 지역을 몇 세대 정도로 짓겠다는 계획을 수립하고 현재 그 지역에 살고 있는 입주민 60% 이상의 동의를 얻어햐 합니다. 그 후에 지자체 심의를 거쳐서 정비구역으로 지정됩니다.

▶2단계 사업시행계획 : 정비구역이 지정되면 조합을 설립합니다. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 있는 소유자로 구성된 조합을 설립하게 되고 만약 일정 기간 동안 조합을 설립하지 않으면 재개발 절차가 해제될 수 있습니다. 조합이 설립되었으면 시공사를 선정하는데 사업마다 시공사를 선정하는 시기와 방법은 다릅니다. 보통은 입찰을 통해서 시공사를 선정하게 됩니다. 개발 진행에 대한 사업계획의 심의를 거치면 사업시행인가가 나는데 보통 사업시행인가가 나면 재개발이 무산되는 경우는 없습니다.

▶3단계 분양/관리처분 : 조합원 주택에 대한 감정평가를 하고 분양가를 산정한 후 조합원 분양신청을 진행합니다. 이 단계에서 일반분양 물량과 분양가등에 대한 대략적인 윤곽이 나오게 됩니다. 조합원 분양신청이 종료되면 분양 관련 사항, 정비사업 추산액, 세입자 손실보상, 공사비용, 기타 사업비 등 사업의 현금흐름 계획을 인가받게 되는 관리처분계획인가 단계를 거치게 됩니다. 이 과정에서 구체적인 사업성이 나옵니다. 현재 그 지역에 살고 있는 사람들이 보상을 받고 이사를 가고 대부분 공실 상태가 되고 이주가 완료되면 철거를 한 후 공사를 진행합니다. 공사가 완료되면 우리가 아는 그 분양을 시작하게 되는 것입니다. 

▶4단계 준공/분양 : 완공에 대한 인가를 받는 준공을 거치고 분양을 모두 마치면 종료됩니다.

(3) 재개발 투자할 땐 이 점 꼭 명심하세요!

재개발은 빠르면 빠를수록 수익률이 커지지만 그만큼 위험의 부담률도 증가하게 됩니다.  일단 재개발 사업이 결정되더라도 재개발 사업 추진이 쉽지만은 않습니다. 대한민국의 토지수용 기준이 공시지가 기준이라 상당히 낮은 토지보상가를 받고 땅을 내놓아야 하고, 재개발 자리에 상가가 있다면 권리금 문제가 추가로 발생할 수 있습니다. 또한 추후에 분양가가 예상한 것보다 상승하여 추가 분납금을 생각 이상으로 내야 하는 경우도 발생하게 됩니다. 재개발을 추진하다가 사업성 부진으로 백지화되어 버리는 경우도 많고 진행되던 사업이 중단될 수도 있습니다.  안전하게 재개발 투자를 들어가려면 사업시행인가가 난 후에 들어가는 것이 좋습니다. 물론 재개발 호재가 이미 가격에 반영되어 있겠지만 나중을 생각한다면 그만큼의 투자가치가 있고 사업시행인가가 나면 재개발사업이 중단되는 경우는 거의 없기 때문입니다.

그 이외에도 재개발 조합비리, 주민들 간의 이권다툼, 시공사 담합 등 다방면으로 해결해야 할 문제점들이 많기 때문에 재개발 지역에 투자할 계획이라면 충분히 고민한 후 투자를 진행하는 것이 바람직하리라 생각됩니다.

재개발 지역 찾아보기=> https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do

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