(1) 우리나라 인구수 변화
우리나라는 현재 저출산과 고령화로 해결해야 할 큰 문제를 안고 살고 있습니다. 이러한 문제는 비단 우리나라에만 국한된 것은 아니고 바로 옆 나라인 일본에서 더 먼저 문제가 되었고, 미국과 같은 선진국에서도 출생자수는 점점 빠르게 감소하고 있습니다. 아직까지는 저출산으로 인한 문제점과 결과등이 나타나고 있지 않지만 이제 출산율이 꺾이기 시작한 연도에 태어난 아이들이 결혼할 때 정도쯤에는 우리 사회에 다양한 영향을 끼치게 될 것입니다. 그동안 우리나라 연도별 인구수 및 출생자수는 최근 몇 년간 어떻게 변해왔는지 간단하게 살펴보도록 하겠습니다. 단순히 인수의 감소가 문제가 되고 있는 것은 아니고 사회가 유지되는 데에 필요한 젊은 층의 인구수 및 출생아수가 현저히 적어지고 있기 때문에 문제가 발생하고 있는 것입니다. 최근 10년간 연도별 출생자수의 변화는 다음과 같습니다.
2013년 436,455명/ 2014년 435,435명/ 2015년 438,420명/ 2016년 406,300명/ 2017년 357,800명
2018년 326,900명/ 2019년 303,054명/ 2020년 272,337명/ 2021년 260,562명/ 2022년 249,000명
합계 출산율이 1.244명에서 0.780명으로 감소하는 추세입니다.
연령계층별 구성비를 보면 다음과 같습니다.
2013년=> 유소년인구(0~14세/14.7%), 생산연령인구(15~64세/73.4%), 고령인구(65세 이상/11.9%)
2023년=> 유소년인구(0~14세/11.0%), 생산연령인구(15~64세/70.5%), 고령인구(65세 이상/18.4%)
2070년=> 유소년인구(0~14세/7.5%), 생산연령인구(15~64세/46.1%), 고령인구(65세 이상/46.4%)
연도별 총인구수는 2011년에 인구수 5000만 명 정도를 찍은 후 5180만 명 정도에서 조금씩 감소하는 경향을 보입니다.
(2) 인구수 감소에 따른 부동산 전망
현재 인구수는 점점 줄어들고 있고 시장에서 부동산 가격을 결정하는 것 중 하나는 수요와 공급이라고 할 수 있습니다. 인구가 줄어들면 그만큼 부동산을 매수할 사람이 줄어들게 되니 수요 감소에 따라 부동산 시세가 하락할 것으로 생각할 수 있습니다. 하지만 부동산 경기 전망에서 중요한 것은 인구가 아닌 '가구'입니다. 왜냐하면 부동산은 당연히 가구, 세대 단위로 수요가 발생하고 있기 때문입니다. 즉 4인가구라고 해서 각각의 구성원이 부동산을 사지 않습니다. 세대원 중 한 명만 부동산을 수요하여 나머지 세대원과 함께 사는 것입니다. 때문에 부동산 수요를 결정짓는 것은 인구가 아닌 가구이기 때문에 가구 추이를 살펴볼 필요가 있습니다. 정말 놀랍게도 총인구수는 감소하고 있고 출생률도 우하향 하고 있는데도 불구하고 가구 수는 점점 증가하고 있다는 것입니다. 5년 전만 해도 가구수는 천만 단위였지만 지금은 2천만 중반대를 넘고 있습니다. 이것은 1인가구 혹은 소형 가구가 증가하고 있다는 증거입니다. 부동산 수요는 '가구'단위이므로 이들은 모두 부동산이 필요합니다. 즉 부동산 수요의 입장으로 본다면 오히려 수요가 증가하게 된 셈이니 부동산 시세는 오히려 상승할 수 이가 있습니다. 다만, 가구가 줄어듬에 따라 넓은 평수보다는 작은 평수의 부동산 수요가 증가할 수 있습니다. 혼자이다 보니 넓은 짐까지 필요하지 않고 그만큼 경제력이 떨어지게 되기 때문에 매수할 수 있는 범위도 줄어들기 때문입니다.
인구수와 별로도 점점 수도권 쏠림 현상이 심해지면서 우리나라 인구 절반 이상이 수도권에 살고 있습니다.
대략적으로 봤을 때 우리나라 국민 5000만 명 중 2500만 명은 수도권, 그리고 2500만 명은 지방권에 거주하고 있다고 볼 수 있습니다. 때문에 수도권 부동산 가격은 꾸준하게 우상향 할 가능성이 높다고 할 수 있습니다.
(3) 우리나라 부동산 변화에 대한 해결방안
현재 인구수는 줄고 있지만 세대수는 늘고 있습니다. 이것은 바로 1인가구가 증가하고 있다는 뜻입니다. 고령화 시대에서 노인들만 사는 게 아니라 결혼연령이 늦어지면서 결혼은 안 하거나 못하는 젊은이들 그리고 이혼율 증가로 인한 홀로족들이 늘어나면서 1인가구가 빠르게 증가하고 있어 이런 추세는 계속해서 가속화될 거라는 게 전문가들의 의견입니다. 또한 이민자들도 계속해서 늘어나고 있기 때문에 주택수요는 여전히 유지될 거라고 합니다.
이 같은 인구구조 변화 속에서 부동산 대책의 근간 역시 변해야 한다는 지적이 나오고 있습니다.
고가 아파트보다는 1인 가구에 초점을 맞춘 대책을 내놔야 하고 압박보다는 완화를 통해 시장을 녹여 매물이 나올 수 있도록 유도하고, 점진적으로 공급을 확대해야 1인 가구 부동산대책의 핵심인 전월세시장을 잡을 수 있을 것이라고 합니다.
서울과 수도권, 지방광역시의 경우도 집값 상승세가 가팔라지면서 상대적으로 가격이 저렴한 작은 주거 공간에 대한 선호도가 높아지고 있습니다. 이미 부동산 시장에서는 1인 가구에 적합한 초소형 면적에 대한 관심이 증가하고 있고 일부 단지에서는 초소형 면적의 경쟁률이 매우 높게 나타나는 경우도 있습니다. 이를 대비하기 위해서는 다양한 중소형 위주의 공급대책을 마련하여 수요에 맞는 공급을 꾸준히 유지할 수 있도록 노력해야 할 것입니다.