(1) 구입목적에 따른 오피스텔의 종류
오피스텔은 크게 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 나누어 볼 수 있습니다.
업무용 오피스텔은 업무용으로만 사용 가능하기 때문에 실거주나 전입신고가 불가능합니다. 주거용 오피스텔은 주거용으로 사용 가능하기 때문에 실거주와 전입신고가 가능한 오피스텔입니다. 오피스텔을 구입 시 중요한 사항 중 하나는 바로 이러한 오피스텔의 용도입니다. 업무용인지 주거용인지 용도에 따라 세금의 차이가 크게 존재하기 때문입니다.
오피스텔 투자를 할 때 업무용으로 사용하기 위해서는 일반 임대사업자를 등록하게 됩니다. 실거주나 전입신고등 주거용으로 사용하다가 발각될 경우는 가산세를 물어야 합니다. 반면 주거용으로 오피스텔을 사용하기 위해서는 주택 임대사업자로 등록을 하고 실거주나 전입신고등의 절차도 가능하게 됩니다. 하지만 주거용의 경우는 주택 수에 포함되기 때문에 기존 주택을 보유하고 있다면 다주택자로 분류돼서 양도세등 세금이 중과될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
(2) 오피스텔 투자 시 생각해야 할 세금
주택은 경우에 따라서 취득세가 달라지지만 개인사업자의 오피스텔의 취득세는 모든 경우에 4.6%로 고정이 됩니다. 하지만 법인사업자 명의로 오피스텔을 취득할 경우는 조건에 따라 중과가 될 수 있으니 유의하셔야 합니다.
보유세는 사용 용도에 따라 부과 세율이 달라지게 되는데 일반적으로 오피스텔은 업무용으로 분류되기 때문에 재산세 부과 시 업무용 세율로 부과됩니다. 이 경우 업무용 분류에 따라서 종합부동산세는 부과하지 않게 됩니다. 하지만 오피스텔이 주거용으로 분류되어 있다면 주거용에 따른 재산세를 부과하게 되고 종합부동산세까지 납부해야 하는 경우가 발생합니다. 양도소득세는 사용 용도의 분류와는 다르게 실제로 어떤 용도로 사용했는지가 더 중요합니다. 예를 들면 전입신고가 있었거나 실제 주거 용도로 사용한 경우에는 양도세, 법인세가 적용됩니다.
(3) 오피스텔 구입 시 주의할 점
오피스텔은 고가의 아파트나 상가, 토지등의 부동산에 비해 초기에 들어가는 투자금액이 적어 진입하기에 부담이 적습니다. 또한 대출도 많이 받을 수 있는 편에 속해 초기비용에 대한 부담도 적어 처음 투자를 하시는 분들이 많은 관심을 보이는 부동산중 하나입니다. 하지만 오피스텔 투자도 무조건 장점만 있는 것은 아니기에 여러 가지 주의사항을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 매달 월세를 받을 수 있다는 생각만 하고 자칫 잘못하면 실제로는 수익은 보지 못하고 세금 폭탄만 맞거나 손해를 보는 경우도 생기게 됩니다. 오피스텔 구입 시 주의할 점을 정리해 보도록 하겠습니다.
첫째 임대사업자 등록과 관련세금입니다. 오피스텔을 구입하면 임대사업자 등록을 해야 합니다. 위에서 언급했듯이 오피스텔 종류에 따라 일반임대사업자와 주택임대사업자로 등록을 해야 하는 데 용도에 따른 임대사업자 등록을 제대로 하지 않을 경우에는 가산세도 물어야 하고 임대차보호법에도 적용을 받지 못하기 때문에 임대인, 임차인 모두 손해가 생겨 임대사업자 등록은 정확하게 해야 합니다. 또한 오피스텔은 주거용이냐 업무용이냐에 따라 그에 대한 세금도 달라지기 때문에 이 점을 유의하여야 합니다.
둘째 오피스텔 전용면적에 따른 관리비 부분입니다. 우리나라 오피스텔 전용면적은 대부분 50%에 해당됩니다. 그런데 관리비는 계약면적에 따라 적용됩니다. 다시 말해 전용면적이 어떠냐에 따라 실평수가 달라지는데 실평수가 달라도 관리비가 같을 수 있다는 이야기입니다. 예를 들어 계약 면적이 30평인 오피스텔 2개가 있는데 하나는 전용면적이 15평이고, 다른 하나는 실평수가 12평이라 할지라도 관리비는 동일한 겁니다. 그렇게 때문에 오피스텔을 구입할 예정이라면 전용면적과 계약면적을 꼭 잘 살펴봐야 합니다.
셋째 오피스텔 건축연도와 운영을 하는 데 있어서 발생할 수 있는 공실률 부분입니다. 연식이 오래된 오피스텔은 매도가가 낮을 수 있어 투자자에게 매력적으로 보일 수 있으나 생각보다 임차 수요자들에게 선호도가 좋지 않을 수 있고 공실이 잦기도 합니다. 보통 오피스텔에 투자하는 목적은 시세차익도 있지만 매월 받게 되는 월세에 있습니다. 그런데 오피스텔에 대한 공실률이 높다면 오히려 예상하지 못했던 지출이 늘어날 수 있는 것입니다. 게다가 오피스텔 구입을 위해 대출까지 받은 상황에 공실까지 자주 발생하게 된다면 불필요한 관리비만 지출하게 되고 원치 않는 손해를 보게 되는 경우도 생길 수 있기 때문에 여러 가지 경우의 수를 꼭 살펴보아야 합니다.
넷째 그 이외에도 주차장이나 방음, 보일러실등에 대해서도 체크를 해 보아야 합니다.
주차장은 공간이 부족할 시 출퇴근 시간에 큰 불편이 생길 수 있기 때문에 호수별 1대 주차할 수 있는 곳이 좋고 방음이 잘 되지 않는다면 임차 수요자들 사이 불만이 생길 수 있기 때문에 방음정도와 보일러실은 외풍은 없는지 보일러실 방음은 잘 이루어지는 확인하는 것이 좋겠습니다.