오늘은 양도소득세에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세는 정책이 대단히 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로 계산 시 여러 번 확인해야 합니다.
인터넷상 각종 자료는 최신 법령 기준에 맞춰 갱신되지 않은 경우도 많이 있습니다.
특히 비과세 관련 조항은 세무사는 물론 세무공무원도 혼동하는 경우가 있어 여러 곳에서 교차 검증하고 정확한 근거를 기록하는 것을 권장합니다.
1) 부동산 양도차익에 대한 세금, 양도소득세란?
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
2) 양도소득세가 과세되는 대상과 적용세율
▶양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.
◎부동산 - 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
◎부동산에 관한 권리 - 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
◎주식 등- 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 및 비상장주식 등
(주식 등주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권)
◎기타 자산- 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등,, 부동산과 함께 양도하는 이축권
◎파생상품
*국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
*차액결제거래 파생상품(CFD)
*주식워런증권(ELW)
*국외 장내 파생상품
*경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
◎신탁 수익권 - 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제110 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득
▶양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 다음과 같습니다.
◎양도로 보는 경우
-양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.
-증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
◎양도로 보지 않는 경우
-신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다
-또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.
▶양도소득세 기본세율(23년 이후)
과세표준 1400만 원 이하 : 6%
과세표준 5000만 원 이하 : 15% (누진공제 126만 원)
과세표준 8300만 원 이하 : 24% (누진공제 576만 원)
과세표준 1.5억 원 이하 : 35% (누진공제 1,544만 원)
과세표준 3억 원 이하 : 38% (누진공제 1,994만 원)
과세표준 5억 원 이하 : 40% (누진공제 2,594만 원)
과세표준 10억 원 이하 : 42% (누진공제 3,594만 원)
과세표준 10억 원 초과 : 45% (누진공제 6,594만 원)
3) 양도소득세도 비과세 되고 감면혜택 받을 수 있다는 사실!
기본적인 세율은 상단의 6~45%가 적용되나, 물가 상승에 따른 세부담 완화를 위해 보유기간에 따라 소득공제가 이뤄지기 때문에 실제 세액은 위 계산액보다 더 줄어듭니다.
특히 부동산양도소득의 경우 투자기간이 긴 특성을 갖고 있기 때문에 실질 세부담이 더 낮아집니다. 따라서 부동산 양도소득의 경우 비과세나 100% 감면을 받기가 더 쉽습니다.
▶1세대 1 주택자 부동산 양도소득세 비과세 혜택
1세대 11 주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받습니다. 더 자세히 말하자면, 1세대가 양도일 현재 국내에 11 주택을 보유하고 있으며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세를 안 내도 됩니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호 가목; 소득세법 시행령 제154조 제1항). 물론 그 소유주택에 자기가 직접 거주하지 않았다 하더라도 비과세 혜택을 받게 됩니다.
그런데 1세대 22 주택자라 하더라도, 일시적 보유에 대한 폭넓은 예외규정을 두고 있기 때문에, 대부분 22 주택까지는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
예를 들어 11 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 22 주택 이상을 보유하는 경우가 그에 해당합니다.(소득세법 제89조 제1항 제3호 나목).
국내에 11 주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 22 주택이 된 경우 이를 1세대 11 주택으로 보기도 합니다. 이를 '일시적 1세대 22 주택 비과세 특례'라고 합니다. 이러한 비과세 특례를 받으려면 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 합니다. 만약 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 22 주택이 된 경우라면, 5년 안에 기존 주택을 매각하여야 비과세 혜택을 받습니다.
다만 2017년 8.2 부동산 대책 이후에 취득한 조정대상지역 소재 주택은 1년이 아니라 2년 이상 보유+거주하고 양도해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조정대상지역에서 풀려도 2017년 8월 3일 이후 매수자(등기접수일, 잔금일 중 빠른 날짜 기준)인 경우라면 2년 거주 조건은 살아있다는 점을 대단히 주의해야 합니다. 상생임대인 정책을 이용해서 2년 거주 요건을 채우는 방법으로 해결해야 합니다. 단, 상생임대인 정책의 경우 장기보유특별공제 거주기간에는 비합산됩니다.
▶부동산 장기보유 특별공제
- 장기보유 특별공제는 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 매매차익에서 일정비율만큼 공제해 주는 제도입니다.
4) 양도소득세
▶부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
-예를 들어, 잔금*을·납부기한은 2021.9.30. 까지입니다.
* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함
* 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
-예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(’ 19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
▶주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 하며(반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부), 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음 해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.
▶확정신고
-당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
-다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
-주식 등의, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음 해 5월 5 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.
① 누진세율 적용대상 주식 등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우
② 주식 등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
③ 둘 이상의 자산(주식은 기타 자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)
④ 감면소득이 있는 경우 기본공제(250만 원)(250만 원) 적용순서*에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우
* 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제
▶예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’ 19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14. 이전까지 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.
▶양도소득세 분할납부
-납부할 세액이 11천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 22개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
*납부할 세액이 22천만 원 이하일 경우는 11천만 원을 초과하는 금액을 분할납부할 수 있습니다.
*납부할 세액이 22천만 원을 초과하는 경우는 납부할 세액의 1/21/2 이하의 금액을 분할납부할 수 있습니다.
지금까지 양도소득세가 무엇인지, 양도소득세 과세대상, 양도소득세 비과세 및 감면혜택, 양도소득세 신고납부에 대해 알아보았습니다. 양도소득세는 관련법령도 수시로 바뀌고 산정방식이 복잡할 수 있기 때문에 매매 시 반드시 전문세무사와의 사전 상담을 통해 신중한 결정 하시길 바랍니다.