(1) 생활형 숙박시설이 도대체 무엇인가?
생활형 숙박시설은 외국인 관광객이나 회사 기숙사등 장기체류를 목적으로 거주하기를 원하는 수요층에 대응하기 위해 도입된 취사가 가능한 시설입니다. 2017년 부동산이 상승하면서 여러 가지 주택 규제가 심해질 때 틈새인기를 누리던 부동산입니다. 인기를 끌었던 이유는 생활형 숙박시설이 세금, 청약, 전매 등 주택 관련대출에서 자유로웠기 때문입니다.
취득세는 4.6%로 오피스텔과 동일하지만 양도세와 보유세 중과대상에서는 제외됩니다.
하지만 생활형 숙박시설이 주거시설로 불법적으로 사용되는 사례가 늘게 되자 2021년 정부는 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 오피스텔로 용도 변경을 하지 않은 채 사용하는 경우 지방세법에 따른 건축물 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 부과한다는 대책을 발표하였습니다.
(2) 생활형 숙박시설 용도변경기간 연장
주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설을 2023년 10월 14일까지 용도변경을 하지 않고 주거용으로 계속 사용할 경우에는 이행강제금이 매년 부과되는데 해당 벌금은 시세의 10% 정도로, 시세가 비싼 경우라면 그 강제금만 수천만 원 대가 부과될 수 있었습니다. 그러나 용도변경기간이 2024년 말까지로 연장되었습니다.
숙박업으로 등록된 생활형 숙박시설은 주택이 아닌 '숙박시설'로 분류되기 때문에 주택으로의 사용이 불가능하고 주택에 비해 높은 세율이 적용되며 양도소득세와 종합부동산세도 더 많은 세금을 내야 합니다. 대출규제도 적용되어 대출한도가 줄어들거나 대출이 거절될 수 있습니다. 그렇다고 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경 하기에는 어려움이 있습니다. 적합하게 변경하기 위해서는 오피스텔 건축 규정을 맞춰야 하는데 이를 위해서는 주차장, 방화설비등 추가 공사가 필요한 상황이거나 아예 건물을 새로 뜯어낸 뒤 다시 지어야 하기 때문입니다. 또한 생활형 숙박시설 소유자들이 기대했던 준주택 포함 여부에 대해서도 정부는 선을 그은 모습입니다.
이행강제금은 시세가 아닌 건축의 시가표준액을 기준으로 하기 때문에 그 규모가 생각보다 크지 않을 것이며 이미 숙박업 신고를 마친 사업자들과의 형평성 때문이라고 합니다.
때문에 생활형 숙박시설 숙박업 신고에 대한 용도변경기간이 2024년 말까지로 연장됨에 따라 소유자들은 1년 2개월이라는 유예기간을 더 얻게 되었지만 2024년 말까지는 숙박업으로 등록을 하던지 매년 부과되는 이행강제금보다 더 많은 월세를 받던지 처분하던지 새로운 방안을 마련해야만 합니다.
(3) 생활형 숙박시설 숙박업으로 변경 시에 세금
▶취득세:숙박시설을 취득할 때 납부하는 세금으로, 취득가액의 4.6%가 부과됩니다.
▶재산세:숙박시설을 보유하는 동안 매년 납부하는 세금으로, 건물분과 토지분으로 나누어 부과됩니다. 건물분은 시가표준액의 70%에 0.25%의 세율이 적용되며, 토지분은 공시지가의 70%에 0.2~0.4%의 세율이 적용됩니다.
▶종합부동산세:일정 규모 이상의 숙박시설을 보유하는 경우 부과되는 세금으로, 건물분과 토지분을 합산하여 과세됩니다.
▶부가가치세: 숙박시설을 운영하여 발생한 매출액에 대해 부과되는 세금으로, 매출액의 10%가 부과됩니다.
▶양도소득세:숙박시설을 양도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금으로, 양도가액과 취득가액, 보유 기간등을 고려하여 계산됩니다.
*숙박시설의 규모와 운영 방식에 따라 달라질 수 있으며, 세금 납부 기한을 지키지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
(4) 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설의 차이점
▶오피스텔: 오피스(office) + 호텔(hotel)이 결합한 용어로 업무공간과 주거공간이 혼합된 형태를 말하며, 건축법을 따르고 있습니다. 주거용과 업무용으로 크게 나누어 볼 수 있고 대체 주택으로 각광받고 있는 주거용 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하여 거주용도로 사용하는 오피스텔입니다. 주택 수에 포함되지만, 청약 시에는 주택 수에 포함되지 않으며 청양통장이 불필요하고 재당첨 등의 규제가 없습니다. 규제지역을 제외하고는 전매가 가능하고 세법상 주택으로 분류되기 때문에 다주택자인 경우에는 종부세와 양도세 등의 세금을 납부해야 합니다.
▶도시형 생활주택: 도시형 생활주택은 도시지역에 건설되는 전용면적 85㎡이하, 300 가구 미만의 공동주택으로 정부에서 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년 5월부터 시행된 주거 형태입니다. 도시형 생활주택은 주택법을 따르고 있으며, 준주거지역 또는 3종일반주거지역에 입지하고 있습니다. 종류에는 소형주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택으로 총 3가지입니다.
▶생활형 숙박시설(레지던스): 생활형 숙박시설은 숙박용 호텔+오피스텔이 결합된 개념입니다. 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설로 법률상 생활숙박시설로 명시되어 있으며 흔히 레지던스로 불리고 있습니다. 건축법과 공중위생관리법에 해당되는 숙박시설로 객실청소, 조식 등의 호텔과 비슷한 부대시설 운영이 가능하며, 세탁, 취사 등이 허용된다는 점에서 호텔과 큰 차이점이 있습니다. 보통 장기 출장이나 관광 등을 목적으로 한 1개월 이상의 장기 투숙객들이 주로 이용합니다.
생활형 숙박시설은 주택 수에 미포함되고 청약 시 청약통장이 불필요하며 재당첨 등의 규제가 없고, 전매도 가능합니다.