토지는 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하게 되는데 이때의 명칭을 토지 지목이라고 합니다.
토지 지목은 토지등기부에 등기할 사항의 하나로 지목은 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지로 구분하여 정합니다.
지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하고 1필지가 둘 이상의 지목 용도에 사용될 때에는 주된 사용목적에 따른 지목으로 설정합니다. 또한 지목이 중복되는 때에는 등록시기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 정하게 됩니다. 지목을 변경하고자 할 때에는 토지소유자가 60일 이내에 지적소관청에 신청하여야 합니다. 오늘은 토지의 지목 중 몇 가지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
(1) 비슷한 토지의 종류 명확히 알기
1) 전:물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물 원예작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지를 말합니다.
2) 답:물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골등의 식물을 주로 재배하는 토지입니다.
3) 과수원:사과, 배, 밤, 호두, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지를 말합니다.
4) 목장용지:축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 가축을 사육하는 축사등의 부지, 이 토지와 접속된 부속시설물의 토지입니다.
5) 임야:산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말합니다.
6) 광천지:지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지입니다. 다만 온수, 약수, 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관, 송유관 및 저장시설의 부지는 제외입니다.
7) 염전:바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장등 부속시설물의 부지를 말합니다. 다만 천일제염방식으로 하지 않고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외합니다.
8) 대:영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지입니다.
9) 공장용지:제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지를 말합니다.
10) 학교용지:학교의 교사와 이에 접속된 체육장등 부속시설물의 부지입니다.
11) 주차장:자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
12) 주유소용지:석유, 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지/저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지를 말합니다.(단 자동차, 선박, 기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유, 송유시설 등의 부지는 제외합니다.)
(2) 장기 전으로 갈 수 있는 토지 관련 세금 파악은 필수!
1) 취득세:토지를 취득하면 취득 금액에 4.6%(농지 취득 시 3.4%)의 세율이 적용됩니다. 여기서 '취득 금액'이란 실거래가를 의미합니다. 취득 관련 세금은 경작용 농지를 취득할 때 일정한 사유(농사용 농지, 농지 조성용 임야 등)가 발생하면 감면되기도 합니다. 또한 세금 자체가 아예 없는 비과세도 있습니다. 가령 수용으로 인한 토지를 대체 취득하게 되는 경우는 취득세가 비과세가 됩니다. 토지수용은 강제적으로 진행되기 때문에 대체 취득에 대해 특별히 취득세를 비과세 하고 있습니다.
2) 보유세:땅을 보유하면 재산세가 부과됩니다. 또 나대지나 임야 또는 상가빌딩 부속토지를 많이 보유하고 있으면 종합부동산세가 부과됩니다. 농지, 공장용지, 골프장 토지 등은 재산세만 부과되고 종합부동산세는 없습니다. 농지등은 저율 과세가 됩니다. 보유세의 과세 기준은 공시가격인 개별 공시지가입니다. 따라서 기준시가가 시세에 근접하게 고시되면 보유세 부담이 높아집니다.
3) 양도세:토지를 양도하면 비과세나 감면받을 방법이 많지 않습니다. 토지의 양도는 대부분 과세하고 있기 때문입니다. 농지의 대토나 8년 이상 경작한 농지에 대해서는 양도세를 100% 감면합니다. 하지만 이 둘의 규정으로 감면받을 수 있는 한도는 5년간 3억 원입니다. 농특세는 비과세 됩니다.
4) 증여세:땅을 증여하면 주택과 마찬가지로 증여세과 부과됩니다. 그런데 땅이 택지개발지구로 편입되거나 형질 변경으로 가치가 갑자기 증가하는 경우가 있는데 이런 상황에서는 가격이 낮은 시점을 골라 증여합니다. 이렇게 하면 상대적으로 낮은 가격에 세금이 부과되므로 세금이 줄어들게 됩니다.
(3) 토지매입 시 꼭 주의할 점
1) 지금 현재 나의 목적에 맞는 토지를 매입합니다.
2) 공적 서류 확인을 통해 각종규제 대상을 확인합니다.
3) 반드시 현장 확인을 통해 직접 토지의 가치를 판단해야 합니다.
4) 토지는 정보가 많이 공개되어 있지 않기 때문에 사기당할 확률이 높기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.
5) 토지매입은 장기보유로 진행될 가능성이 높고 일반 건물에 비해 환금성이 떨어져 투자금이 묶일 위험이 높기 때문에 매입 시 현금활용성에 대해 꼭 고려하여야 합니다.