경매란 무엇인가? 경매는 채무자가 채권자에게 채무를 정상적으로 이행하지 않으면, 즉 돈을 갚지 않으면 채권자는 법적절차를 거쳐 법원의 힘을 빌려 채무를 해결하는 방법입니다. 어떠한 장소에 나온 물품을 가장 좋은 구입 조건을 제시한 입찰 희망자에게 매각하는 절차를 말합니다. 일반적으로 구매자와 판매자 사이에서 값을 불러 가장 높은 가격을 부른 구매자에게 판매하는 형태로 진행되지만, 이 밖에도 여러 조건을 판매자 측이 제시하는 경우도 있는데 이를 조건경매라고 합니다.
(1) 경매의 장점과 단점은 무엇이 있을까?
경매의 장점으로는 보통 주변의 부동산보다 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 다만 이때는 정확한 권리분석을 통해 접근을 해야 좀 더 저렴한 가격으로 낙찰을 받을 수 있는 확률이 높아집니다. 권리분석에 실패할 경우에는 주변시세보다 높은 금액으로 낙찰받는 경우도 있고 입찰금액도 포기해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.
예전에는 경매를 어렵다고 생각해서 일반인들이 두려워했지만, 지금은 입찰 절차도 간편해지고, 안전해서 누구나 쉽게 경매시장에 접근하고 있습니다. 인터넷을 통해 어느 곳에서나 경매 물건을 확인할 수 있기 때문에 시간이나 공간의 제약도 덜 받는 편입니다. 또한 경매에 나오는 물건들은 일반 부동산을 매수할 때보다 각종 제도가 적용되지 않는 장점도 있습니다. 분양을 통한 매수 시 제한될 수 있는 매수인의 자격이나 전매 제한, 토지 거래 규제등 적용받지 않는 부분들이 많기 때문에 좀 더 쉽게 부동산을 취득할 수 있고 낙찰가격이 실거래 가격이 되기 때문에 취득세 감면 효과도 볼 수 있습니다.
가장 큰 장점 중 하나로는 각종 저당권, 근저당이나 압류, 가압류등 모든 권리관계를 깨끗하게 말소해 준다는 것입니다.
경매의 단점으로는 모든 것을 경매 낙찰자가 책임져야 한다는 것입니다. 부동산에 하자가 있다 해도 낙찰자가 책임을 져야 합니다. 그렇기 때문에 입찰 전 꼼꼼한 확인을 통하여 하자를 찾아보고 하자를 발견하면 매수를 포기하거나 수리비용을 감안해서 가격을 낮게 입찰해야 합니다. 또한 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 낙찰을 받아도 생각보다 어렵게 진행이 될 수 있기 때문에 꼼꼼히 확인을 해야 합니다.
가장 큰 단점 중 하나는 바로 경매낙찰을 받았는데 기존에 있던 점유자가 주택을 비워주지 않는 경우인데 이런 경우 모든 책임은 낙찰자에게 있기 때문에 경매입찰 전 이런 문제의 발생여부에 대해 확인하는 것이 필요합니다.
(2) 어렵지 않게 경매 절차 진행하는 순서는 이렇게!
1) 경매입찰 전 건물에 대한 사전파악이 필요합니다.
▶경매입찰 전 사전에 파악할 점
*아파트의 경우, 체납된 관리비 현황을 파악해야 합니다. 해당 아파트 관리사무소에 가면 알 수 있습니다.
*다세대와 단독, 다가구 주택의 공과금 연체사실을 확인합니다. 전기세와 가스비 등 연체 여부 및 연체금액을 확인해야 합니다. 또한 건물 현 상태와 주변 환경 여건도 체크합니다.
*물건의 인근 대중교통시설과 학교, 편의시설 등 입지조건을 확인합니다.
*인근 중개업소를 통한 거래가격 또는 전월세 시세를 파악합니다. 수익률과 직결되기 때문에 반드시 알아야 할 사항입니다.
*국토교통부 실거개가격 정보를 확인합니다.
2) 법원위치, 날짜, 시간을 확인해야 합니다. 물건 지역만 보시지 말고 OO지방법원 OO지원인지 확인하여야 합니다.
3) 입찰할 사건을 전날 저녁 그리고 당일 출발 전까지 확인해야 합니다. 왜냐하면 가끔 전날 혹은 당일에 변경되거나 취소가 될 수도 있기 때문입니다.
4) 법정에 도착하면 매각기일 공고문을 다시 한번 확인합니다. 그 사이에 취하 혹은 변경이 됐을 수도 있기 때문입니다.
*개인 필요서류:신분증, 인감도장, 입찰보증금(최저입찰가의 10%/재매각 사건은 20%~30%/한 장 짜리 수표준비)
5) 기일입찰표, 소봉투, 대봉투(황색봉투)를작성합니다. 기일입찰표에 입찰일자, 사건번호, 본인기입합니다. (미리 준비 가능: 대법원 법원경매=> 경매지식=> 경매서식=> 기일입찰표)
그다음 매수신청보증금 봉투에 최저매각가격의 10% 금액 수표를 넣고 사건번호, 물건번호, 본인, 도장을 찍습니다. 마지막으로 입찰봉투를 작성합니다. 작성 시 뒷면에 사건번호를 꼭 적어야 합니다. 그렇지 않으면 무효처리가 될 수 있으니 주의합니다.
(3) 입찰할 때 실수하지 않기 위해서는 미리 체크하세요~
*입찰은 나의 거주지가 아닌 경매가 진행되는 물건의 해당 법원으로 직접 가야 합니다.
*법원마다 입찰시간이 다르니 미리 반드시 확인해야 합니다.
*대부분의 법원은 주차장이 부족한 경우가 많아 일찍 서둘러야 합니다. 간혹 주차를 못해 또는 몇 분의 차이로 시간이 늦어서 입찰을 못하는 경우가 발생합니다.
*입찰보증금 10%는 꼭 챙겨야 합니다.